도시계획기사 이론 학습 06. 토지이용결정론 지대이론 학습

도심이 점점 혼잡해지고 높은 수요로 인해 농촌지역에 비해 지대에 많은 비용이 많이 들기 때문에 많은 기업과 주민들이 대안을 찾고 있습니다. 특히 접근성이 좋고 임대료가 낮은 지역에서 토지에 대한 높은 수요는 교외화라는 추세로 이어지고 있습니다. 이러한 변화는 전 세계 도시에서 일어나고 있으며 토지 이용에 새로운 패턴을 촉발하고 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 이번 게시물에서는 도심 외부의 토지 수요 및 임대료 상승이 어떻게 교외화에 기여하는지 탐구하고 이러한 현상을 주도하는 이론과 요인을 조사합니다.

 

1. 지가 형성의 이해

토지 가격의 형성은 여러 상호 연관된 요인의 영향을 받는 복잡한 과정입니다. 지가 이론에 따르면 가격은 수요와 공급이 만나는 지점에서 형성되며, 수요는 다양한 요인에 의해 영향을 받습니다. 이러한 수요에 영향을 미치는 것은 토지 수요는 교통 접근성, 도시 구조, 인구 밀도 및 가구 구성과 같은 사회적 변수와 같은 요인의 직접적인 영향을 받습니다. 또한, 더 넓은 관점에서 경제 성장, 금융 정책, 인플레이션은 특히 수요가 많은 도시 지역에서 토지 가격을 높이는 역할을 합니다.

 

가. 토지 가격을 결정하는 요소

경제적 요인

소득 수준, 성장률 및 전반적인 경제 건전성은 토지 수요에 직접적인 영향을 미칩니다.

 

교통 접근성

접근성은 여전히 ​​가장 중요한 요소 중 하나입니다. 주요 도로, 철도 또는 대중 교통 허브에 쉽게 접근할 수 있는 지역의 토지 가격이 더 높은 경향이 있습니다.

 

사회적 요인

인구 증가, 가구 구성 및 토지 거래 유형도 특히 도시가 확장됨에 따라 토지 수요를 형성합니다.

 

제도적 요인

구역법, 토지계획도, 개발 제한은 토지 개발 장소와 방법에 영향을 미치며 가격에도 더욱 영향을 미칩니다.

 

 

2. 지가의 지불능력

도심이 점점 포화됨에 따라 도심에서 멀리 떨어진 토지에 대한 수요가 증가하여 위치 과잉이 증가했습니다. 이 개념은 입지가 좋은 위치, 특히 접근성 이점이 있거나 만족도가 높은 위치에서 발생하는 초과 이익을 의미합니다.

 

위치 과잉은 특히 위치가 좋은 교외 지역에서 전략적 이점을 최대한 활용할 수 있는 기업이 토지를 사용할 때 발생합니다. 만약, 더 많은 기업이 도심 외부에서 이러한 최적의 위치를 ​​추구하게 된다면 토지 경쟁이 심화됩니다. 일반적으로 지급 능력(지불 능력)이 가장 높은 조직이 이러한 지역을 확보하므로 교외 임대료가 상승하고 토지 활용 강도가 높아집니다.

 

 

3. 지대이론

임대료에 관한 고전적인 경제 이론은 토지 가격 상승과 교외화가 어떻게 연결되는지에 대한 통찰력을 제공합니다. 지대이론은 튀넨의 고립국이론에서 나아가 적용될 수 있습니다.

 

가. 튀넨의 농업 모델과 도시 확장

튀넨의 모델에 따르면 토지 임대료는 교통비 절감으로 인해 도심 근처에서 가장 높습니다. 그러나 중심지로부터의 거리가 멀어질수록 임대료는 일반적으로 감소하여 주거용이나 농업과 같이 덜 집약적인 토지 이용이 우세하게 됩니다. 도시가 확장됨에 따라 교외 지역은 합리적인 접근성을 제공하면서 저렴한 대안을 제공하므로 주거용 및 상업용 목적 모두에 매력적입니다.

 

나. 동심원 사용 구역

튀넨의 모델에서 토지 이용은 도심을 중심으로 동심원 패턴을 취하며, 상업 및 비즈니스 구역이 중심부에 가장 가깝고 그 뒤를 이어 산업 및 주거 지역이 바깥쪽으로 확장됩니다.

 

다. 교외 임대 동향

교외 토지에 대한 수요가 증가함에 따라 이러한 외곽 지역에서는 임대료가 점진적으로 상승하여 도심에 대한 합리적인 접근성을 갖춘 비용 효율적인 위치를 우선시하는 기업과 거주자를 유치합니다. 이로 인해 업무지구에서 공업지구, 주거지구로 자연스럽게 변화하게 됩니다.

 

 

4. 기능과 지대

교외화가 가속화됨에 따라 도시 외곽 지역의 토지 이용은 더욱 다양해지고 특정 경제적, 실제적 필요에 따라 다양한 구역이 등장합니다. 다양한 교외 지역이 토지 수요와 임대료에 의해 어떻게 영향을 받는지 살펴보겠습니다.

 

가. 사무실 구역

사무실 구역은 직원의 교통 비용을 최소화하고 고객과의 대면 상호 작용을 용이하게 하기 위해 위치하는 경우가 많습니다. 도심의 가격이 더욱 비싸짐에 따라 많은 기업은 도시 허브와의 합리적인 근접성을 유지하면서 저렴한 임대료의 이점을 누릴 수 있는 교외 사무실 공간을 찾고 있습니다.

 

나. 주거지역

도심의 토지 가격이 상승함에 따라 주거 개발이 점점 교외 지역으로 확대됩니다. 이들 구역에서는 점유율이 낮고 임대료 인하로 인해 도심과의 거리에 따라 발생하는 비용 차이의 균형을 맞추는 데 도움이 됩니다. 교외 지역은 더 많은 공간을 원하는 가족과 개인에게 보다 저렴한 주택 해결책을 제공하여 교외 지역의 추가 성장을 촉진할 수 있습니다.

 

다. 제조 구역

제조 시설은 토지가격이 상대적으로 더 저렴하고 운송 인프라가 상품의 효율적인 이동을 지원하는 교외 지역이 유리한 경우가 많습니다. 중심으로부터의 거리가 멀어질수록 제조용 토지 이용 강도는 줄어들 수 있지만, 공간이 넓어지면 임대료가 낮아지고 운영 유연성이 높아집니다.

 

 

5. 토지이용과 도시의 지가곡선

도시가 성장함에 따라 도시 지가 곡선은 중심부에서 바깥쪽으로 하향 추세를 나타냅니다. 이 곡선은 토지 가격, 접근성 및 경제 활동 간의 상관 관계를 반영합니다. 위치가 중심 업무지구(CBD)에 가까울수록 접근성과 근접성에 대한 수요 증가로 인해 임대료가 높아집니다. 반대로 CBD와의 거리가 멀어질수록 임대료가 감소하여 교외 지역은 주거 지역 및 산업 시설과 같은 저비용 사용에 더욱 매력적입니다.

 

 

6. 마치며

교외 토지에 대한 수요 증가와 교외 임대료 상승은 도시의 성장과 확장 방식을 재편하는 교외화의 핵심 요소입니다. 지가의 형성, 임대료 이론 및 위치 과잉을 이해함으로써 도시 계획자와 개발자는 지속 가능한 성장을 지원하는 토지 이용에 대해 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있습니다. 교외화가 계속됨에 따라 경제성과 접근성의 균형을 제공하여 전통적인 도심을 넘어 지역에서 다양한 토지 이용 기회를 창출합니다.