도시계획기사 이론 학습 05. 토지이용결정론 토지이용의 이해

토지는 도시 지역에서 가장 귀중한 자원 중 하나입니다. 토지를 바탕으로 도시는 성장하며, 경제적 기회 및 생활 환경을 형성합니다. 토지이용은 수요와 공급, 토지가격, 접근성, 경제적 임대료 등 다양한 요인의 영향을 받는 복잡한 시스템입니다. 이번 게시물에서는 토지시장, 토지 수요 및 공급 특성, 도시 토지 가치에 영향을 미치는 이론을 포함하여 토지이용의 주요 측면을 탐구하고자 합니다.

 

1. 토지시장

토지시장은 "파생 수요", 즉 다른 경제적 필요에서 비롯된 수요에 의해 주도됩니다. 토지는 다른 생산요소와 결합하여 부를 창출할 수 있으므로 지역 경제를 형성하고 지역 경제 정책을 지시하는 데 중요한 역할을 합니다. 방법은 다음과 같습니다.

 

가. 지역 경제적 영향

토지는 지역 경제의 기본 자원 역할을 하며 비즈니스 성장부터 주거 개발까지 모든 것에 영향을 미칩니다.

 

나. 지역 및 산업구조 변화

토지에 대한 수요가 이동함에 따라 도시의 지역 구조에 영향을 미치며 종종 지역을 상업, 주거 또는 산업 지역으로 전환합니다.

 

 

2. 도시 토지의 특징

도시 토지는 가치 있고 관리하기 어려운 독특한 특징을 가지고 있습니다. 그중 제한된 도시의 토지의 특성으로 인해 수요가 많은 지역에서는 경쟁이 치열해지고 가격이 상승합니다. 또한, 토지의 부동성 즉, 이전할 수 없는 특성으로 인해 그 가치는 위치와 경제 중심지와의 근접성에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 토지의 가치는 구역 설정, 인프라 및 개발에 따라 증가하거나 감소할 수 있습니다. 즉, 다른 자원과 달리 영속성은 제한된 재개발에도 경제적 가치를 유지한다는 의미입니다. 이에 반해, 도시에서의 토지의 이용은 종종 녹지 공간, 교통, 주거용 주택을 포함한 공공 요구를 고려하여 개인 이익과 지역사회 혜택의 균형을 맞춥니다.

 

 

3. 토지수요

도시에서의 토지 수요는 토지가 있어야 하는 다양한 서비스(예: 주택, 기업, 공공 서비스)에 대한 수요에서 파생됩니다. 도시 계획가와 경제학자는 토지를 가장 높은 경제적 이익에 할당하는 데 도움이 되는 유틸리티 기능을 사용합니다. 이를 통해, 합리적인 분배를 목표로 다양한 경제 부문의 요구를 결합하여 토지 수요를 측정합니다.

 

 

4. 토지공급

도시에서는 가용할 수 있는 토지의 면적이 고정되어 있기 때문에 토지 공급은 상대적으로 비탄력적입니다. 그러나 장기적인 관점에서 볼 때 재구획, 인프라 확장, 도시 확장으로 인해 사용 가능한 토지가 늘어날 수 있으므로 특정 목적을 위한 토지 공급은 더욱 탄력적이 됩니다. 이러한 이중 관점은 토지가 주거용, 상업용 또는 산업용으로 할당되는 방식에 영향을 미치게 됩니다.

 

가. 단기 탄력성

단기적으로 토지공급은 고정되어 공급 곡선이 거의 수직에 가까워 높은 비탄력성을 나타냅니다.

 

나. 장기 탄력성

시간이 지남에 따라 토지 공급은 재구획이나 개발 계획을 통해 확장될 수 있지만 물리적 지리 및 규제 제약으로 인해 여전히 제한되어 있습니다.

 

5. 용어정리

토지이용을 이해하려면 토지 가치와 용도에 영향을 미치는 주요 용어에 대해 잘 알고 있어야 합니다.

 

가. 지가

도시 환경에서 교통 접근성은 토지 가격을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 토지가 중심업무지구(CBD)나 대중교통에 가까울수록 그 가치는 더 높아집니다.

 

나. 토지 지가 곡선

이 곡선은 도심과의 근접성과 관련된 토지의 경제적 가치를 나타냅니다. 일반적으로 접근성 감소로 인해 CBD에서 멀어질수록 감소합니다.

 

다. 접근성

이 측정값은 도시의 다른 지역과 연결되는 위치의 능력을 반영하며, 이는 여행의 용이성에 의존하는 기업과 주민에게 필수적입니다.

 

라. 입지

경제 활동을 위한 위치 선택은 자원, 소비자 및 인프라와의 근접성에 영향을 받으며 토지 가치의 핵심 요소입니다.

 

 

6. 지가 곡선

지가 곡선은 임대료와 경제적 가치의 개념입니다. 이는 계약 임대료, 토지 임대료, 경제적 임대료를 포함한 다양한 요인이 토지 가치에 어떻게 영향을 미치는지 보여줍니다.

 

가. 토지지대

토지 사용에 대한 대가로 토지에서 얻은 소득으로 토지에 귀속되는 소득

 

나. 계약지대

토지 사용에 대한 대가로 타인 소유 부동산을 이용하는 사람이 소유자에게 대가를 지불하는 대금

 

다. 귀속지대

토지소유자와 이용자가 동일한 지대

 

라. 요소소득

토지를 생산과정에 제공한 대가

 

마. 전용수입

생산요소를 생산과정에 끌어들이기 위하여 지불되는 최소공급가격

 

바. 경제지대

생산요소를 생산과정에 끌어들이기 위해 지불되는 최소공급가격을 초과하는 소득의 잉여부분

 

 

7. 마살에 의한 지대 구분

마살이 개발한 토지 분류는 도시 토지를 임대료 및 용도에 따라 구역으로 분류하는 데 도움이 되었습니다.

 

가. 본원적 지대

자연적, 미개발 상태의 토지에 대한 기본 임대료입니다.

 

나. 사적지대

토지소유자의 투자에 의해 발생하는 지역입니다.

 

다. 공공지대

공공 기관의 투자로 인해 가치가 발생한 지역입니다.

 

라. 준지대

토지 이외의 생산요소가 일시적으로 지대의 성격을 가지고 생산요소에 귀속되는 소득입니다.

 

 

8. 리카도의 지대이론

토지 지대에 관한 기본 이론 중 하나로 경제학자 David Ricardo가 개발한 Ricardo의 이론입니다. 이 이론은 지대가 토지의 비옥도에 따라 토지 경작자가 토지 소유자에게 지불하는 경제적 가격이라고 가정합니다.

 

 

9. 마치며

도시에서 토지이용은 도시 개발에 있어서 필수적인 요소입니다. 토지는 경제 성장부터 주거 수준까지 모든 것을 형성합니다. 토지시장, 수요와 공급 역학, 토지가격을 이해함으로써 도시 계획자는 자원을 더 잘 할당하고 기능적인 도시 환경을 조성할 수 있습니다. 토지 가격 곡선, 경제적 임대료, 리카도의 임대료 이론과 같은 개념은 도시 토지 관리에 대한 귀중한 통찰력을 제공하여 도시가 지속 가능하고 공평하게 성장하도록 돕습니다. 도시화가 계속됨에 따라 이러한 원칙은 효과적인 도시 계획 및 개발의 핵심으로 남을 것입니다.